- Lê Hoài Anh -
Lần khủng hoảng tài chính, vỡ bong bóng BĐS 2008-2013 trước , tôi bị ảnh hưởng rất nặng vì khi ấy tôi đã đầu tư vào BĐS khá nhiều và có dùng đòn bẩy tài chính, tôi vay ngân hàng tới 40-50% và mua nhiều tài sản vào lúc giá rất cao 2006-2007. Khi ấy tôi vay NH lãi suất có 8-9% một năm . Vậy mà lúc 2010-2013 lãi NH đẩy lên tới 16% , năm đỉnh 2012-2013 tôi phải chịu lãi tới 22-23% năm. Tôi ráng gồng tới lúc không chịu nổi và phải chấp nhận bán hoặc giao tài sản cho ngân hàng bán mà lúc ấy giá BĐS giảm từ 30% -50% tuỳ khu vực.
Thế là tôi coi như mất trắng 50% tài sản ( vốn mua BĐS) , mất luôn lãi tôi è cổ ra gồng gánh mấy năm trời cũng hơn 50% của BĐS nữa . Những kẻ bè với tôi kinh doanh BĐS chúng bỏ mặc tôi đóng lãi ( chúng nó hùn hạp 50% ) và không chịu bán cắt lỗ không đưa tiền để tôi đóng lãi , sau đó còn câu kết với nhau, với một số ngân hàng mua lại BĐS của tôi với giá rất rẻ để chia nhau. Sở dĩ chúng làm được thế là vì tôi tin tưởng vào tình bạn mấy chục năm với chúng , nên chỉ thoả thuận mồm, và công ty tôi là người đứng ra vay nợ ngân hàng cho việc kinh doanh BĐS ấy.
Thế là tôi mất hoàn toàn 4 căn biệt thự PMH, 5 căn pent house, 3 cái shop house , miếng đất cả hecta ở quận 9, biệt thự 2000 m ở trung tâm Đà Lạt , 2000 mét đất mặt biển Vũng tàu... Tổng thiệt hại tiền của tôi tầm 350 tỷ, theo thời giá bấy giờ là hơn 20 triệu dollar. Một cú sốc cho tôi về thời cuộc, về tình người ... tưởng chừng không thể vực dậy được.
Thế nhưng tôi đã có một bài học cực kỳ đắt giá về bong bóng BĐS, về sự thay đổi chóng mặt của lãi suất ngân hàng và những rủi ro của thị trường tài chính nội tại của nước mình.
May mà tôi còn những BĐS của tôi mua ở Úc, ở Singapore,may mà tôi có công ty kinh doanh thương mại vẫn đủ kiếm cơm hàng ngày, may mà tôi có mẹ , có chồng , có con gái đã liên tục động viên tôi , gom góp cho tôi ít vốn , và tôi bán hết BĐS ở nước ngoài mang tiền trở về để dốc sức vực mảng kinh doanh thuơng mại với những nhãn hàng nổi tiếng khác, rồi góp vốn thêm để giúp cho toà nhà văn phòng mà tôi có 50% vốn vượt qua cơn suy thoái kinh tế ấy. Các công ty của tôi dần có lãi và hồi phục hoàn toàn vào năm 2015 .
Trải qua lần sinh tử của doanh nghiệp ấy tôi rút ra bài học to lớn cho mình không bao giờ vay ngân hàng để kinh doanh BĐS, vay ngân hàng cho những dự án dài hạn nữa.
Chỉ vay vốn ngắn hạn phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh thương mại , với một tỷ lệ không quá 50% của nguồn vốn chủ sở hữu. Chỉ có vậy mới an toàn trước biến động tài chính, biến động kinh tế toàn cầu .... Mua BĐS trong nước chỉ phục vụ cho mục đích để ở, hoặc BĐS phục vụ cho công việc kinh doanh của mình( kho hàng , cửa hàng) , và mua BĐS trong nước hoàn toàn bằng tiền
tự có của tôi. Tuyệt đối không chung đụng, vay mượn. Khi cty tôi cần vốn mở rộng kinh doanh thì dùng chính những BĐS đó bảo đảm cho những khoản vay ngắn hạn phục vụ cho mục đích kinh doanh của mình, và khống chế không bao giờ vay quá 50% giá trị tài sản.
Chỉ dùng 100 % vốn của mình để mua đất vùng ven, đất nhà ở cho thuê, BĐS du lịch và khống chế ở mức đầu tư dài hạn không quá 10% trị giá TS vì tính thanh khoản rất thấp của những tài sản này ( kể cả việc rất khó cho thuê) khi kinh tế suy thoái.
Không tham quá, không mua BĐS theo phong trào, mua khi thị trường xuống dốc và bằng tiền mình 100% . Biết bung ra bán BDS khi thị trường khởi sắc có thanh khoản cao là bung ngay, gần đỉnh chứ không tham chờ đỉnh kẻo ngã lộn nhào.
Nhờ vậy lần này tôi không bị áp lực nào kể cả nếu việc kinh doanh thương mại của tôi có bị giảm khi nhu cầu tiêu dùng giảm sút tôi cũng có dự trữ cho cty của mình đủ để chờ thị trường hồi phục trong 3 năm tới .
Bài toán dòng tiền, tài sản dự trữ luôn là bài toán sống còn cho doanh nghiệp cho gia đình, cho cả từng cá nhân một.
Biết tham khi người ta sợ và biết sợ khi người ta tham( ai đó nói tôi không nhớ) nhưng luôn luôn đúng trong mọi hoàn cảnh.
Và mặc dù là người tiên phong thì có nhiều cơ hội , nhưng tôi là người buôn bán nhỏ, sức yếu nên tôi luôn chọn cách " em đi giữa hàng quân" cho lành nếu không lại thành bia đỡ đạn. Tôi vốn hèn nên chả dám lấy thân mình làm giá súng , hay lấp lỗ châu mai đâu ạ.